Neste momento de recessão econômica as consequências são diversas tais como a alta da inflação e o desemprego, acarretando na queda do orçamento de muitas famílias. Nestas circunstâncias, existem prioridades e escolhas na hora de pagar as contas. Atualmente, grande parte está deixando de pagar a taxa do condomínio onde reside ou trabalha.
Facilmente constata-se que houve um crescimento significativo em vários Estados de ações judiciais por falta de pagamento das taxas de condomínio. Muitos síndicos relatam dificuldades para receber os pagamentos, tendo o índices de devedores aumentando a cada mês. Mesmo com tentativas amigáveis de conciliação extrajudicial e facilitando acordos, o êxito é baixo.
Considerando que a multa por atraso é de no máximo 2% e juros de 1% ao mês, o adiamento desta despesa/dívida é mais viável do que comparado ao cartão de crédito e cheque especial que vem ultrapassando os 10%.
Por mais que os condomínios, síndicos e administradores se planejem com uma previsão orçamentária para momentos de crise, o alto índice de inadimplentes vem quebrando essa programação de caixa. Pois bem, nos termos do código de processo civil de 1973, o síndico ou representante do condomínio precisava entrar com uma ação de cobrança. Nesse tipo de ação o processo seguia, via de regra, os seguintes passos. O condômino era citado e apresentava a contestação em quinze dias, em seguida era
designada uma audiência de conciliação. Não obtendo êxito na conciliação, marcava-se audiência de instrução para produção de provas e depoimento das partes e, a partir de então e com a sentença, constituía-se um título judicial.
Com esse título judicial, a obrigação do devedor se tornava exequível, ou seja, passava-se a uma nova fase processual até a definitiva realização do pagamento do condomínio atrasado, sob pena de multa e penhora.
Já no novo Código de Processo Civil, a primeira fase não é mais necessária, pois o boleto do condomínio serve como título executivo extrajudicial, ou seja, será cobrado por meio de uma ação de execução de título, com procedimento mais simples, podendo o juiz num primeiro momento, ordenar o pagamento em 3 dias sob pena das sanções cabíveis.
Note-se que o procedimento já está muito mais rápido, pois o novo código de processo civil entrou em vigor no dia 18 de março de 2016, e o inadimplente já pode receber uma citação ordenando o pagamento em três dias.
Todavia, é preciso estar atento, o débito condominial só terá força executiva se anteriormente aprovado em assembleia ou convenção, deixando de forma clara o rateio e o valor. A não observância destes requisitos poderá dar margem à extinção da execução por ausência de liquidez, certeza ou exigibilidade.
Desta feita, conclui-se que com o novo Código de Processo Civil, a cobrança das despesas condominiais dispensará a fase de conhecimento, indo diretamente para fase executiva, restando muito mais célere e direcionado para a satisfação do débito e atos expropriatórios que visem saldar a dívida.
Rodrigo Pereira
OAB/SC 41.482